СНТ Дружба завода Красный пролетарий
СНТ Дружба завода Красный пролетарий
СНТ Дружба завода Красный пролетарий
СНТ Дружба завода Красный пролетарий
СНТ Дружба завода Красный пролетарий
СНТ Дружба завода Красный пролетарий
СНТ Дружба завода Красный пролетарий
СНТ Дружба завода Красный пролетарий
СНТ Дружба » » Юридические тонкости выбора земли
Информация к новости
  • Просмотров: 1789
  • Автор: NastiaS
  • Дата: 27-01-2013, 17:54
  • 0
27-01-2013, 17:54

Юридические тонкости выбора земли

Категория: 1000 вопросов о СНТ

Задумавшись о покупке участка под строительство загородного дома, следует обратить внимание на массу нюансов в законодательстве. Это поможет избежать неприятных сюрпризов в будущем.
Строгий распорядок
Всего двадцать лет назад местные органы администрации могли наложить запрет на возведение дома на выбранном участке, если он не соответствовал разрешенного использования земли. В соответствии с пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса, лицо, осуществляющее самовольную застройку, не имеет права собственности на объект. Сегодня, по словам Александра Богданова, начальника юридического отдела компании "Велес капитал девелопмент", были внесены изменения в закон "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан". Изменение касается права регистрации по месту жительства в пригородном строении для постоянного проживания, расположенном на садовом участке, относящемся к землям населенных пунктов. Теперь региональные власти обязаны по запросу граждан определять порядок признания построек, расположенных на садовых участках, официально пригодными для проживания. Органы местного самоуправления отныне имеют право утверждать застройку, а потом и прописку, что предусмотрено статьей 32 частью правил застройки и землепользования Градостроительного кодекса РФ.
В том случае, если постоянная регистрация по месту застройки не запланирована, можно приобрести участок земли сельхозназначения, который не возбраняется использовать под ведение личного подсобного хозяйства и дачного строительства. Кроме того, подобная застройка обойдется гораздо дешевле с точки зрения документального согласования. Так или иначе, перед совершением сделки, необходимо посетить земельный комитет или ЕГРП. Это необходимо для получения данных о земле и видах разрешенного ее использования.
На что обратить внимание и чего избегать.
Юристы, основываясь на собственном опыте и знания законодательства, советуют исключить из поля зрения земли, не значащиеся в разрядах "ИЖС" или сельхозназначения. Как правило, сделки по вышеописанным участкам протекают следующим образом. Продавец предлагает заключить предварительный договор, чтобы провести перевод до момента оформления прав. Они объясняют это тем, что земля якобы через два-три месяца будет занесена в категорию жилой. Однако даже самые честные и расторопные продавцы не в состоянии выполнить данное обещание. Связано это вот с чем. В обычной ситуации перевод земли из одного разряда в другой занимает от 4 месяцев до полугода. Зачастую этот срок значительно увеличивается. В связи с этим, перед совершением сделки следует осведомиться, оформлена ли земля под ИЖС. Если нет, то на какой стадии в настоящий момент находится процесс оформления соответствующих документов.
Если вы планируете заняться переводом земельного разряда самостоятельно, задайтесь вопросом: готовы ли вы потратить массу времени, сил и средств? Всего несколько лет назад перевод одного гектара земли в районе МКАДА стоил около 50 000 у.е. При этом рядовой гражданин не имел даже малейшего представления, каким образом земля сельхозназначения переводится в категорию поселений. Так или иначе, вопрос изменения земельного разряда решается исключительно местными органами администрации. С точки зрения временных затрат, следует подготовиться к томительному ожиданию на протяжении года, а то и больше.
По словам Тимура Сайфутдинова, директора компании "Blackwood", специализирующейся на загородной недвижимости, операции по переводу земельного разряда наиболее доходны с точки зрения ленд-девелопмента. В связи с этим стоимость услуг достаточно высока. Основная проблема этого сегмента рынка недвижимости состоит в отсутствии грамотных специалистов в отделах сопровождения проектов строительных и риелторских организаций.
Как, кто и где.
В случае если покупатель земельного участка стеснен в средствах, изменением земельного разряда ему придется заниматься самостоятельно. Для этого придется обратиться в местный орган земельного управления. Обычно это или районная управа, или власти субъекта Федерации. В случае если земля находится в ведении водного или лесного фонда, придется обращаться выше - к представителям региональной или, в отдельных случаях, Федеральной власти.
Для рассмотрения возможности перевода земельного участка в другую категорию, нужно подать ходатайство. В нем указать категорию земли, в состав которой входит участок, его кадастровый номер, а также обозначить категорию планируемого земельного перевода. Кроме того, нужно обосновать необходимость перевода, а также предоставить документы, подтверждающие право владения участком. Именно здесь кроется главная загвоздка. Поскольку прав владения участком у просителя пока нет, ему нужно убедить местные власти продать землю в его частное владение. Только после оформления соответствующих документов будет рассмотрено само ходатайство.
Помимо полученных документов о владении к ходатайству нужно приложить выписку и Государственного земельного кадастра, выписку из Единого гос. реестра права на недвижимость, копии документов, удостоверяющих личность, согласие правообладателя участка на перевод земли в другую категорию, заключение экологической экспертизы, а также расчеты потерь сельхоз производства или лесного хозяйства. Исходя из последнего пункта, придется возместить текущему пользователю земли предполагаемые потери, которые могут быть назначены с учетом не только государственных, но и рыночных цен.
Скрытые препятствия
Даже если земля оказалась в категории ИЖС, не стоит начинать праздновать. Может случиться всякое. Например, через несколько лет рядом с вашим участком будет запланирована автомагистраль или склад алкогольной продукции. Что делать в этом случае? Изучайте документы градостроительства на перспективу. Особое внимание следует уделить схеме территориального планирования застройки городских округов, планы по прокладке дорог и магистралей, генеральные планы поселений, а также планы строительства объектов электро-, тепло и газоснабжения. Со слов А.Богданова, все муниципальные поселения, районы и округа с 1 января 2010 года должны утвердить Генеральные планы застройки, а также правила землепользования. Это даст понимание возможности развития тех или иных территорий.
Чтобы полностью закрыть вопрос землевладения, не забудьте обратиться в БТИ, чтобы выяснить все обстоятельства, связанные с участком. Например, на вашем, недавно купленном участке когда-то стоял дом. Но он сгорел в результате пожара. Соответственно, прежде чем покупать землю, вам нужно будет обратиться в суд, для прекращения прав собственности предыдущего владельца на несуществующее строение.
Не стоит также исключать бытовые ситуации. Например, вы купили участок, но его фактическая площадь не совпадает с указанной в документах. Выясняется, что соседи "отхватили" кусок вашей земли. Что делать в таком случае? Во-первых, следует попробовать решить этот вопрос мирно, без вмешательства органов власти. Если этот способ себя не оправдал, вам нужно документальное подтверждение площади и границ вашего участка. Если у вас на руках есть акт собственности, все гораздо проще. Если такого документа нет, вам придется обратиться в земельный комитет и приготовиться к очередной порции бумажной волокиты. У вас есть выбор: решать этот вопрос самостоятельно, или прибегнуть к помощи юристов. Все в ваших руках.
Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь.
Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем.
Информация
Посетители, находящиеся в группе Гости, не могут оставлять комментарии к данной публикации.